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林峰:住宿类产业地产的策划设计与开发运营

2019-11-26 绿维文旅 标签:文旅产业 文旅融合

2019年11月23日,以“寻找灵魂设计师”为主题的第一届全球酒店设计师大赛暨2019中国国际酒店设计与运营管理高峰论坛,在北京世纪金源大饭店隆重举行。此次大赛由中国房地产业协会指导,中国房协产业协作专业委员会、中国房协商业和旅游地产专业委员会主办,中国酒店业优采联盟承办。中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会副主任、北京绿维文旅城乡规划设计院院长林峰受邀出席论坛,并发表《住宿类产业地产的策划设计与开发运营》的主题演讲。

文旅产业地产核心观点

DIYI,WENLVCHANYEXUYAOYUDICHANXIANGJIEHEJINXINGKAIFA。WENLVKANGYANGTIJIAODENGXINGFUCHANYE,XUYAOJIEHELVYOUDICHANKAIFA,SHIXIANRONGZIHETOUZISHOUYIDEPINGHENG。WENLVKANGYANGTIJIAOCHUNCUIZUOCHANYEFUWU,SHOUYILVBIJIAODI、HUIBAOLVBIJIAODI。ZAIZHONGGUOCHENGSHIHUAJINRUXINJIEDUANDEBEIJINGXIA,DICHANSHANGZHUANXINGCHANYEKAIFA,HOUCHENGSHIHUAJIEDUANDEFAZHANMOSHIZAIZHUANBIAN,FUWUCHANYEHEDICHANXIANGJIEHECHENGWEIYOUXIAORONGZIMOSHI。YUZHUZHAIDICHANXIANGJIEHEHUODERONGZI、HUODEXIAOSHOUHUIBAOJIEGOU,SHIWENLVKANGYANGTIJIAOCHANYEDICHANKAIFADEZHONGYAOTEZHENG。

DIER,LVYOUZAICHANYEDICHANKAIFAZHONGQIDAOGUANJIANZUOYONG。WENLVKANGYANGTIJIAOLIUDAXINGFUCHANYERONGHEKAIFA,BINGBUSHIYIBENDIRENXIAOFEIWEIZHU,ERSHIYIWAILAIXIAOFEIWEIZHU,LVYOUZAIQIZHONGQIDAOHEXINZUOYONG,WOMENCHENGWEITONGDAOJIEGOUHUOZHEQUDAOJIEGOU。LVYOUBANYUNXINGCHENGYIDIXIAOFEIJUJI,CONGERXINGCHENGWENLVKANGYANGTIJIAOYITIHUAXINGFUCHANYEJIEGOU,WOMENZHEIBAYILEIMOSHICHENGWEIWENLVKANGYANGDICHANMOSHI,BUDONGCHANSHIRONGZIJICHUHEKUAISUHUISHOUDEGUANJIAN,DANJINGYINGXIANJINLIUYIJINGCHENGWEICHIXUFAZHANDEZHULIU。

第三,文旅产业地产开发重点围绕三大区域。文旅康养体教产业,围绕旅游目的地、度假目的地、郊区休闲带三大区域形成聚集发展模式。一是旅游目的地区域,以观光景区为主;二是度假目的地区域,如避寒和避暑目的地,形成滨海度假、山地度假、草原度假等为主导的度假目的地结构;三是郊区休闲带,特别是百万人口以上和千万人口以上城市群形成的郊区休闲带。

第四,文旅产业地产拥有四大发展结构。文旅康养体教产业聚集形成了综合体、产业聚集区、小镇、新城新区四大结构,包括产业小镇、产业新城新区、文旅产业园区健康手机买彩票产业园区、文旅康养体教融合产业园区等。

以下是林峰观点精要

文旅产业地产四个发展阶段

第一阶段,萌芽阶段:20世纪90年代主要以滨海地产为主导,有一部分产权酒店和分时度假酒店引入中国,涉及到文旅地产结合的开发模式。

第二阶段,初步发展阶段:与酒店业态相呼应的旅游地产发展是在2000年到2008年,2008年之前以旅游区手机买彩票域住宅地产为主,并不是以酒店业态为主,旅游地产主要体现在旅游区开发住宅地产。

DISANJIEDUAN,GAOSUFAZHANJIEDUAN:2008NIANDAO2015NIANZHEIGEJIEDUANJIYOUZHUZHAIXINGDICHAN,YOUYOUJIUDIANXINGDICHAN,HAIYOUCHANYESHANGYEDICHANHEDUOYETAIXIANGJIEHEDEDICHANFAZHAN。WOMENCHENGZHIWEIDAPANYEMANSHENGZHANGDESHIDAI,YIKUAISUDEDICHANSHENGZHIWEIZHICHENG,WENLVDICHANZAIZHEIGEJIEDUANFAZHANDEHENKUAI。

手机买彩票DISIJIEDUAN,ZHUANXINGHUILUOJIEDUAN:2015NIANYIHOU,DICHANDESHENGZHIJIEGOUCHUXIANLEHENDADEZHUANHUA,CHIXUXINGSHENGZHIJINRUHUANMANJIEDUAN,YIKAOXIAOSHOUZHUZHAIWEIXIDEWENLVKANGYANGDICHANJINRULEDAZHUANXING。ZHEIGEZHUANXINGYIHOUDEWENLVKANGYANGDICHANKAIFA,JINRULEYIXIANJINLIUJINGYINGHEXIAOFEIJINGYINGWEIZHUTIXINJIEDUAN。

在新阶段,以文旅综合体、文旅小镇文旅新城手机买彩票、文旅产业园区等为代表的文旅地产开发量非常大。虽然增长率逐年下降,但开发总量仍然不断的增长,达到万亿级体量,大项目开发个数越来越多,项目模式越来越倾向于一体化开发。最典型的是住宅地产与文旅康养为主导的商业用地开发,成为政府要求和产业结合的文旅康养地产发展的主要结构和模式。

文旅产业地产的概念特征

(一)文旅产业地产的概念

WENLVKANGYANGCHANYEDICHANSHIYITUODAWENLVZIYUAN(WENLVKANGYANGTIJIAODENG),YILVYOUWEIJICHUYUSHOUDUAN,TONGGUOWENHUAHEPINPAIIPDAORU,SHIXIANWENLVKANGYANGTIJIAOQUANMIANRONGHEYUYITIHUAFAZHANDEZONGHEXINGCHANYEDICHAN。ZAIZHEIGEGAINIANZHONG,LVYOUSHIHEXINTONGDAO,KANGYANGTIJIAOWEIZHUTI,BUDONGCHANWEIZHICHENG,DICHANWEIJICHU,FANGDICHANXIAOSHOUWEIFUZHU,FANGDICHANXIAOSHOUBUSHIHEXIN,DANSHIZHONGYAODEZHICHENGJIEGOU。

(二)文旅产业地产的特征

结合区域综合开发手机买彩票经营一体化模式,构成了文旅康养地产主要结构,其开发主要有四大特征:

手机买彩票DIYI,JIAOGAODEDIYUTIAOJIANYAOQIU。YIBANQINGXIANGYULIANGZHONGQUYU,YISHIZIRANZIYUANHUOWENHUAZIYUANDUTEDEDIQU,RUHAINAN、XINANQUYU;ERSHIQUYUJINGJIFADAQIEJIAOTONGTIAOJIANJIAOHAODEDIQU,RUZHANGSANJIAO、HUANBOHAIQUYU。

DIER,CHANJURONGHEDAIDONGQUYUZONGHEFAZHAN。CHANYEFAZHANXUYAOYUJUZHURONGHE,YICISHIYINGFANGDICHANBENSHENDEJIBENZHICHIJIEGOU。JUZHUBUJINJINSHIDICHANXINGTAI,ERQIESHICHANJURONGHEYETAIXINGSHI、SHENGHUOXINGSHIHECHENGSHIHUAFAZHANDEJIBENMOSHI。

第三,形成产业化与公共服务相协调的结构。一是休闲化,以周末两日为主体;二是度假化,一般以7-14天为标准,也包括寒暑假、带薪度假、老年度假等;三是康养化,以运动、康复和养老手机买彩票为主导。在不同的结构里面,对于公共服务设施和基础设施的要求完全不一样,需要形成专业化服务结构和专业化产业结构。

DISI,ZAIJUZHUCENGMIANZHUZHONGSHENGHUOFANGSHIDEYINGZAO。SHENGHUOFANGSHIYINGZAOSHIDUJIAKANGYANGDEGAINIAN,SHEQUNHUADESHENGHUOFANGSHIHESHENGHUOZHONGDEHUDONGFANGSHI、CHUANGXINDESHENGHUOFANGSHI、WENHUADESHENGHUOFANGSHIGOUCHENGLESHENGHUOFANGSHIDEYINGZAOZHUTI。

(三)文旅产业地产的发展结构

1、CHANYEJIEGOU

文旅康养产业地产从产业结构角度划分为三大类:一是消费性服务业,以消费类产业为主体,如餐饮、购物、休闲娱乐、游览、住宿、休闲运动、康养、养老、文化体验等。二是生产性服务业,以加工性生产服务为辅助,如电影、广告传媒、管理咨询/规划设计、旅行组织等。三是文旅创意产业,如文创产品的研发设计、传统手工业等。三类结构涵盖观光、养生手机买彩票、康疗、运动、游乐、娱乐、商业活动等多元化产品业态。

2、DICHANJIEGOU

地产结构主要包括六类,即休闲居住地产、度假居住地产、酒店管理地产、休闲商业地产、度假养老地产、农庄度假地产。

QIZHONG,XIUXIANJUZHUDICHAN、DUJIAJUZHUDICHANSHICHUXIANJIAODUODEJUZHUXINGDICHAN。JIUDIANGUANLIDICHANBUJINJINSHIJIUDIAN,HAIBAOKUOLEHONGSHULIN、YATELANDISIZHEIYANGDEDUJIAZONGHETI,YIJIDAGUIMODEMINSUJIEGOU、KEZHANJIEGOU。XIUXIANSHANGYEDICHANZHIJIZHONGCANYIN、GOUWU、ZHUSUDENGDUOZHONGXIAOFEIYETAIDEYIZHONGJINGYINGXINGDICHANXINGSHI。DUJIAYANGLAODICHANYIYANGLAOYUANXINGTAI、YANGLAOJUZHUXINGTAI、YANGLAOFUWUXINGTAICHUXIAN。NONGZHUANGDUJIADICHANSHILIYONGJITIJIANSHEYONGDIDAZAODEMINSUDENGDUJIADICHAN。

文旅产业地产评价标准

手机买彩票ZAIZHONGGUOFANGDICHANYEXIEHUISHANGYEHELVYOUDICHANZHUANWEIHUILINGDAOXIA,LVWEIWENLVCHENGLIWENLVDICHANBIAOZHUNBIANZHIXIAOZU。BIANZHIGONGZUOBAWENLVCHANYEDICHANFAZHANDEJIEGOULUOSHIDAORUHEYOUXIAOYINDAOLUODI,YIQIFUHECHANYEFAZHANDEFANGXIANG、FUHEXIANZAICHENGSHIHUAFAZHANDEMUBIAO、FUHESHICHANGNENGGOUHUANYINGDEWENLVKANGYANGDICHANDEJIEGOU。ZAIJINGQUHUATESE、XIUXIANCHANYEJUJIYAOSU、CHENGZHENHUATEZHENG、ZONGHEFAZHANTEZHENGZHEISIGETEZHENGJIEGOUXIA,XINGCHENGDUIWENLVCHANYEZONGHETIHEWENLVCHANYEXIAOZHENDEPINGJIA。

手机买彩票• SHUANGPINGJIAXITONG:WENLVCHANYEDICHANJISHUPINGJIA(XIZEYI)+SHEHUIMANYIDUPINGJIA(XIZEER)

• 3LEIPINGJIAZHIBIAO:CHANYEFAZHANPINGJIAZHIBIAO(JICHU)500FEN、SHENGHUOJIAZHIPINGJIAZHIBIAO(JICHU)500FEN、TESEJIAFENXIANG500FEN

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WOMENJIEJIAN5AJIJINGQUPINGJIA,JIANGDAZHONGPINGJIAHEZHUANJIAPINGJIAXIANGJIEHE,GENGLIYUQUYUJINGJIDAIDONG、GENGLIYUWENLVCHANYEYUFANGDICHANRONGHEFAZHAN、GENGLIYUSHICHANGHUAFAZHANDEMUBIAO。

手机买彩票CHANYEFAZHANPINGJIAZHIBIAOSHEJIDAOCHANYEZONGHEFAZHAN、CHANYERONGHEFAZHAN、CHANYEKECHIXUFAZHAN、CHUANGXINJISHUYINGYONGSIGEFANGMIANGONG500FENPINGJIANEIRONG;SHENGHUOPINGJIAPINGJIAZHIBIAOBAOKUOSHENGTAIHUANJINGTIAOJIAN、SHENGHUOBIANJIETIAOJIAN、WENLVCHANPIN、GAOPINZHIXIUXIANSHENGHUOTIAOJIAN、JICHUSHESHIYUGONGGONGFUWUSHESHI、FUWUGUANLIYUBAOZHANG、ZHINENGHUASHENGHUOGONG500FENPINGJIANEIRONG。CIWAI,HAIYOU 500FENJIAFENXIANGNEIRONG,SHEJIDAOGUOJIAFUCHIZHENGCEHESHEHUIMANYIPINGJIADUPINGJIA。

WOMENXIWANGZHEIGEBIAOZHUNPINGXUANCHULAIDEXIANGMUDEDAOZHENGFUMANYI、ZHAOSHANGQIYEMANYI、YUNYINGSHANGMANYI、ZHIYEZHEMANYI、XIAOFEIZHEMANYI。MUQIAN,ZAIZHEIGEPINGJIATIXIJINXINGSHOUPISHIDIANTAOLUNZHONG,YIJINGYOU20DUOJIAFANGDICHANQIYECANYUJINYIBUTANTAO。

住宿类产业地产策划设计新理念

——新乡土主义

伴随着全球经济一体化,全球文化趋同之势日渐趋强,新乡土主义理念应运而生。新乡土主义不仅仅是一种设计理念,更是一种新思潮,是城市化后人们对“乡土”的再思考和再诠释。绿维的新乡土主义设计是在现代浪潮中对过去的理性回望,是现代化和乡村振兴进程中对乡土情怀的理性回应。

绿维文旅在重庆秀山承接的三省风情小镇安置房项目,是新乡土主义理念下的典型案例。秀山边城将拆迁7万平方米的村子建成特色小镇手机买彩票,整个街区布局为楼上住宿、楼下商业,以本土材质、乡土文化、现代建筑、现代工艺为主导,构成了全新的住宿设计模式,我们称之为新乡土主义设计。

这个项目绿维文旅既是设计方也是运作方,同时作为运营商对这个小镇进行系统的运营。通过这样一个空间结构的转化,把一个村民项目转化为以5A级景区为目标的休闲小镇项目。这是绿维文旅在住宿类产业地产设计上的探索,最核心的是如何运用新乡土的理念进行建筑设计手机买彩票、酒店设计、住宿型业态设计。

住宿类产业地产的开发运营

(一)住宿类地产的分类

WEIMANZUKEQUNGEXINGHUA、TESEHUA、GONGNENGZONGHEHUAXUQIU,SHICHANGSHANGYIJINGXINGCHENGLEJINGPINJIUDIAN、XINGJIJIUDIAN、DUJIAJIUDIAN、GONGYUJIUDIAN、MINSU、KEZHAN、YINGDI、JIUDIANZONGHETIDENGBAZHONGLEIXINGDEZHUSUYETAI。QIZHONG,JIUDIANZONGHETISHIZHEILIMIANZUIDADELEIBIEHEZUIZONGHEDEXINGTAI,QITALEIBIEYOUDAYOUXIAO,YEYOUBUTONGDEKAIFAMOSHIHEJINGYINGFANGSHI,GEZIDEYETAIXINGSHI、KAIFAXINGSHI、GUANLIXINGSHI、CHUFADIANHEJIEGOUDOUYOUHENDADECHABIE。

(二)八大开发运营模式

手机买彩票MIANLINDUJIAZHUSUJINGZHENGJILIEDEFAZHANXIANZHUANG,RUHESHIXIANDUJIAZHUSUDEJINGJIJIAZHIZUIDAHUA,KAIFAYUNYINGMOSHIYOUWEIZHONGYAO。TONGGUOXITONGSHULIYUZHENGHE,LVWEIWENLVTICHU8DAZHUSUCHANYEDICHANKAIFAYUNYINGMOSHI,BAOKUOCHUANTONGSHOUMAIKEFANGMOSHI、FENSHIDUJIAMOSHI、GONGXIANGZHUSUMOSHI、HUIYUANZHIDUJIAMOSHI、JIARIFANGWUZULINMOSHI、CHANQUANSHIJIUDIANJINGYINGMOSHI、MINSUDUJIAMOSHI、HULIANWANG+JIUDIANJINGYINGMOSHI,SHIJICAOZUOZHONGKEGENJUSHIJIQINGKUANGERDING。MEIYIZHONGMOSHIDOUYOUXIANGYINGDEFALVBIANJIEHEJINGYINGJIEGOUMOSHISHANGDECHAYIHUA,RUHEYUNYONGHAOZHEIXIESHOUFAKAIFAJIUDIAN、MINSUYOUWEIZHONGYAO。


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